こんにちは！かあくです！
１人暮らし歴８年、引っ越し回数６回の私が、自身の失敗談も踏まえ発信しています！
私のブログでは、引っ越しで失敗しないために気を付ける事を６つの記事に分けて紹介しています。
引っ越しで失敗しないために気を付ける事
- 部屋探し・内覧
- 見積内容の確認・交渉
- 契約・保険
- 退去の手続き
- 片付け・その他手続き（未公開）
- 引っ越し（未公開）
今回は 第４回 退去の手続き 編 になります！
転居先の契約が全部終わった完了。ではありませんね。
転居前から賃貸に住んでいる方は退去の手続きが必要です！そしてこれもまた、要注意です！(笑)
入居時と同様ですが、借主に退去時の費用に関する知識がないのをいいことに、法外な金額を請求されることがあります。入居時と同様、知ってさえいれば損をせずに済むものばかり、というか退去時の費用は多くの場合０に出来ますので、大切なお金を守れるように、最低限の知識を入れておきましょう。
大手でも普通にぼったくってくるので、知っておいて絶対に損はありません。そんな内容になっています！
用語紹介
退去時の手続きには、普段聞きなれない言葉が多いです！
全体を理解しやすくする為に先に解説しておきます！
- 管理会社：貸主に代わって、建物の修繕や清掃、退去時の立ち会いなどを行う業者。
- 保証会社：入居者が家賃などを滞納した時に、保証人となって貸主に代位弁済を行う会社。
- 通常損耗：通常の生活による損耗。（例）経年による壁紙の黄ばみ・家具設置によるフローリングの凹み・畳の日焼け 等
- 原状回復費：入居期間中に発生した損耗の修繕にかかる費用。
- 残存価格：その商品に残っている価値。商品ごとの耐用年数によって決まる。（例）定価２００円のパンでも、賞味期限が近くなれば半額で販売される。（残存価格１００円）賞味期限を過ぎると販売出来ない。（残存価格０円）
- 解約通知書：退去の際、入居者から仲介業者に、退去の旨を書面で提出する。入居時に契約書と一緒に渡されていることが多い。
退去時にかかる費用は、０円？
退去時の費用は、ほとんどの場合０に出来ます！
知識としてしっているかどうかで、大きく変わります！
退去時に退去費用を請求されることがあります。退去費用を請求してくるのは、主に貸主か、管理会社です。契約書に退去時の費用が予め記載されていることもあります。
退去時に損耗した部屋の修繕費として、貸主や管理会社が入居者に請求するのですが、この時に本来貸主側が負担すべき費用も請求してくることがあります。特に管理会社が請求するパターンだと、さらに上乗せして、自分の利益にしているといったことも。また、管理会社が別の業者に、退去の立ち会いを委託するというパターンもあるのですが、これはぼったくりが多いです。その委託された業者も自分の利益をつくるために、修繕費の上乗せどころか、でっちあげて請求してくることもあります(笑)。
なぜこのようなことが起きるかというと、やはり入居者側に知識が少ないからですね。入居者側は負担しなければいけない費用を理解していないことが多いので、払ってもらえたらラッキーくらいの感覚で汚い請求をしてくるんですね(笑)。
でもやっぱり、自分が住んでいた期間に汚れたり傷ついてしまったりしたから、自分が綺麗に治すべきなんじゃない？
悲しいですが、こういう真面目な人ほど搾取されます。。。
貸主側が負担すべき費用を、入居者の善意に付け込んで請求するのは、やっぱり許せません。
具体的に解説していきます。
退去時かかる費用 修繕費について
修繕費という名目で請求される費用は、つまり原状回復費を意味します。ここで気を付けて欲しいのは、原状回復費において、入居者の負担は入居者の故意・過失による損耗部分だけで、通常損耗による部分は貸主の負担だという事です。物を落として床が凹んでしまったとか、子供が壁に落書きしたとかは入居者の故意・過失によるものなので入居者の負担になります。ですが、普通に生活していてついたような汚れや傷は通常損耗ですので、貸主負担です。
しかし、故意・過失による損耗でも払う必要がないこともあります。修繕費を０に出来るかもしれません。
負担するのは、損耗部分、その箇所だけ
お子様が壁に落書きしているので、壁紙は張替えになりますね～。
一面だけの張替えは出来ないので、全面張替えの費用を請求させてもらいます。
全面張替えになるとしても、落書きしているのは一面だけなので全面の負担は出来ません！
クッションフロアや壁紙を傷つけたり汚してしまったりした場合、入居者が負担するのは最大で一面分の費用までです。フローリングの場合はその部分だけ、１枚だけです。色や質感が変わってしまうから全面張替えしなければいけないという場合でも同じです。損耗した部分以外の張替え費用は貸主の負担になります。これについては、貸主が少し不憫な気もしますが、次の人の為の費用を入居者に負担させることは認められません。
入居者負担は、残存価格
入居者の負担は、「借りた時の状態に戻す事」ではなく、「本来あるべき状態にする事」です。
言葉遊びか何か？同じことなんじゃないの？
故意・過失の損耗部分の修繕費は、「新品価格」ではなく、「残存価格」で計算する。という事です。
少し分かりにくいので例え話をします。
友人から２０年間使用しているボロボロの自転車を借りました。タイヤはパンクしていて、ブレーキも効かず、チェーンも外れやすく、ライトも点きません。この借り物の自転車を乗っている時に転倒し、壊してしまいました。すると友人はこう言います。
お前が壊したんだから、新しい自転車代の５万円を払え！！
おかしな話ですよね(笑)。確かに借りている時に破損しましたが、とても５万円の価値があるものではありません。自転車を失った友人は、新たに自転車を用意しなくてはなりませんが、もともとがボロボロだったのに新品価格を借主に負担させるのは筋違いです。
退去時の原状回復費においても同じことが言えます。故意・過失による損耗があったとしても、入居者が原状回復費として負担するのは、その商品に残っている価値・価格（残存価格）であって、新品で交換する時の価格ではないのです。
残存価格は、その商品（品種）の耐用年数をもとに計算します。
カーペット・クッションフロア・ガステーブル・エアコン・インターホン等は耐用年数が６年になります。
新品価格１万円のクッションフロアを、入居者の過失で傷つけてしまった場合を考えてみましょう。
１．６年以上住んでいた場合
フロアの残存価格は０円なので、故意・過失であっても入居者の負担は無し。
２．新築に３年住んだ場合
新品価格１万円 ー ３年間の減価償却５，０００円 ＝ ５，０００円 の入居者負担
３．入居時、既に３年経過しているフロアがある部屋に３年住んだ場合
入居時に残存価格が既に５，０００円で、さらに三年経過し残存価格０円なので、入居者の負担は無し。
ちょっとややこしいですね。
ここで言いたいのは、故意・過失による損耗であっても、新品に交換する費用を入居者に請求することは出来ないという事です。
火災保険を利用しよう
家具を動かそうとして、壁紙に傷をつけてしまった・・・
退去時に修繕費が請求されるなぁ・・・
諦めるのはまだ早い！なんとかなるかもしれませんよ！
過失による損耗は、退去時に修繕費を請求されます。であれば、退去までに損耗した個所を自分で修繕してしまえばいいのです。
自分で治す？？結局お金がかかるから一緒じゃない？
そこで利用するのが、火災保険です。
火災保険と聞くと、「火事の時のための保険」というイメージを持つ方が多いかもしれません。しかし、実際には火災だけではなく、日常生活のさまざまなトラブルにも対応する補償が含まれています。上記のような内容なら、火災保険を使って修繕できる場合があります。借家人賠償責任の補償内容に、「不足かつ突発的な事故（汚損・破損）」がついていたら、保険を使って修繕できます。火災保険の窓口と管理会社（オーナー）に連絡し、保険を使って修繕してしまいましょう。
その他にも、配管や水栓からの水漏れ・外出中の鍵の紛失・ハチの巣の駆除等、加入している火災保険によっては無料で２４時間サポートしてくれるかも！何かが起きて慌てる前に、予め補償内容の確認をしておこう！
ただし、これらの補償は入居中しか使えません。退去した後に、修繕費を請求されたからといって火災保険を使おうと思っても遅いのです。必ず入居中、というか損耗が発生したその時に、火災保険の窓口に連絡して修繕してしまうようにしましょう。
退去費用の内容をチェックする
退去費用が全部で20万円か・・敷金５万円を差し引いても、追加で１５万円必要だよ・・
高くついたなぁ・・・。
退去費用の内訳をよく確認しましょう！明細も何も書かず、「退去費：２０万」こんなのは認められませんよ！
退去費用の請求が来たら、内容を確認しましょう。前述の通り、退去費用はほとんど０に出来ます。チェックする項目を紹介します。
修繕費
修繕の範囲と費用の根拠が記載されているか、何をどう修繕するのかが記載されているか確認しましょう。具体的な内容も書かず、金額だけ書いてくるような請求は同意する必要はありません。また、新品交換の価格ではなく、残存価格で計算されているかも確認が必要です。
そもそも負担する必要がない場合も！
入居時にフロアやクロスが新品だったというなら、貸主側で立証する責任があります。
床材や壁紙の張替えに明細が書かれていたら、単価と面積にも注意してください。賃貸のワンルームの壁紙は、 高さ2.5ｍ × 幅4ｍ ＝ １０㎡ このくらいで一面張替え出来ます。どうせ気づかないだろうからと、５０㎡とか１００㎡とか請求されているかもしれません。
フロア・クロスの計算はよくぼったくられるところです！要注意！
清掃費・ハウスクリーニング・エアコンクリーニング・鍵交換費
修繕費とは別にこれらのような費用を請求されることがあります。ここまでの流れでお分かりかと思いますが、これは入居者の負担ではありません。前提として、次に住む人の為の費用を入居者に負担させるのは認められません。これらは貸主の負担です。
しかし、これらの費用を支払わざるを得なかったという人が後を絶ちません。何故かというと、賃貸契約書の特約事項に記載されていることがあるからです。
契約時に話をちゃんと聞かずにサインしてた・・・。特約事項に「賃借人は退去時に清掃費・エアコン清掃費・鍵交換費を負担する」と書いてある・・・。
待ってください！もしかしたらその特約、無効にできるかもしれませんよ？
確かに、特約にサインしてしまっていると、互いが合意したということになりますので、本来貸主が負担するべき費用も借主に負担させることが出来ます。しかし、以下の条件を満たしていない特約は無効になることもあります。
- 具体的な借主の負担内容、または負担金額が明確に記載されていること
- 契約者が、「借主の義務以上の負担であるという」内容を理解していること
- 特約の内容について、記名押印していること
これらの内容を満たしていない特約は、無効になるかもしれません。もし気になることがあれば、弁護士の無料相談所などに相談してみましょう。
ちなみに、美装代は特約に書いてあったとしても認められません。無効です！
解約通知書を送る
退去時には、仲介業者に解約通知書を送る必要があります。解約通知書は賃貸契約書と一緒に渡されていることが多いです。
用意された解約通知書を使えば問題ないのですが、注意しなければならないことがあります。
下は、筆者が作成した見本です。
株式会社○○不動産
西暦 年 月 日
解約通知書
下記の通り賃貸借契約を解約することを通知致します。
物件名： 号室
契約者名： 解約日： 年 月 日
※原状回復費は全ての費用を支払います。
※退去日までに、鍵交換費用とハウスクリーニング費用を支払います。
※退去費用の支払いに関して、異議申し立ては一切行いません。
お気づきでしょうか？(笑) 下の方にセコい書き方をしてありますね(笑)。このように不利な条件に無意識のうちに同意させられている可能性もあるので、記入する前に確認しておきましょう。同意できない場合は、二重線と訂正印で消せばOKです。
また、自身で解約通知書を用意するという方法もあります。解約通知書の形式を指定する業者なんてまずありませんからね。その場合は下記の事を記入しておきましょう。
- 自分のメールアドレス、今後のやり取りはメールで行うと通達
- 入居時からの傷などは指摘しておく
- 退去立ち会いはしない旨
- 退去費用の請求はガイドラインに沿うように指摘
- 契約書の内容によっては、特約が無効だと主張しておく
- 金額は専門家に確認してから返事すると記載・・・牽制に
不遜な態度に見えるかもしれませんが、クレーマーになれというわけではありません。牽制をする為です。そもそも、良い業者なら不都合はありませんからね。
退去の立ち会いはしない！
退去時に管理会社や別の業者から、立ち会いが必要ですと言われることがあります。結論から言いますが、立ち会いは絶対にしないようにしましょう。
退去は、「解約通知書の提出」と、「鍵の返却」を以って完了します。本来立ち合いは必要ではありません。では何故、立ち会いを迫ってくるのか、立ち会いするとどう不利になるのかを解説します。
業者が立ち会いをしたがる訳
業者が立ち会いを迫ってくるのは、ずばりその場で請求書にサインをさせたいからです。立ち会い時にササっと作った退去費用の請求書にサインさせることで、後でお金を回収しやすくなります。
請求書にサインしてしまうと、その費用が妥当かどうか分かっていなくとも、同意したということになります。こうなると前章までに説明したように、退去費用を抑えるのは難しくなってしまいます。とにかく立ち会いはしないに越したことはありません。
保証会社を絡めさせて面倒にする
契約時や入居中に悪さをしてこなかった保証会社ですが、ここにきて面倒なことをしてきます(笑)。入居者が退去費用に納得していないうちに退去費用を代位弁済するのです。
保証会社さ～ん、入居者が退去費用を払ってくれないので、代わりに支払いをお願いしますね。
入居者さん！！退去費用を支払わないなんて、社会人としてどうなんですか！！
この退去費用の請求は妥当だと考えますので、うちが管理会社(大家)に支払いました。
弁済したので、入居者さんにはガンガン取立てを行いますからね！！
まだ退去費用に納得してなかったのに・・・。なんちゅーこっちゃ・・・。
こんな感じでしょうか(笑)。考えてみればおかしな話です。契約している２者間で合意がされていない、金額が決定していないのに、勝手に支払いを済ませてしまうというのですから、入居者からしたら納得できません。
しかし、立ち会いの際にサインをしてしまうと、こういうことになってきます。保証会社は退去費用の請求書に書いたサインを根拠に、請求に合意したとし、弁済を行うのです。
保証会社もこの仕組みを分かっていて、狙ってこういう事をしてきます。保証会社としても、管理会社や貸主に使ってもらわないと売り上げにならないからですね。
ここでは、兎にも角にも、その場で絶対にサインしてはいけないという事を頭に入れておきましょう。
立ち会いを拒否すると・・・
解約通知書を送り、立ち会いはしませんという旨を伝えると電話が掛かってきてこう言われることがあります。
退去の立会いは絶対です！立ち会いをせずに退去は完了しませんよ？
来月も家賃かかりますからね？
「解約通知書の提出」と、「鍵の返却」で退去は完了するはずです。
退去できないというなら、専門家に確認するのでその根拠をメールで送ってください。
これだけでも牽制になるはずです。しつこく電話が掛かってきても、その場でYesとは答えず、メールやLINEなど形の残るものでやり取りを行いましょう。
どうしても立ち会いが必要な場合
それでも、どうしても立ち会いをしなければならない場合は以下のことに注意しましょう。
- 請求書など、如何なる書類にもその場ではサインしない。持って帰る。
- 単独で行かない。特に女性などは家族や男性に同伴してもらう。
- 帰してもらえなかったり、サインを強要されたりした場合は、録画する。
ちょっと警戒しすぎじゃないの？犯罪に巻き込まれる訳じゃあるまいし。
詐欺まがいの被害に遭う可能性を考えると、警戒にするに越したことはありません。
ケンカ腰で挑め、と言いたいわけではありません。なにもなければ、それが一番です。
強面の業者が来て、サインを書くまで帰してもらえないなんてこともあります。上記の事を守り、不利な条件でサインを書いてしまう事の無いように気を付けましょう。
業者が色々言ってきた時、トラブル対処
ここまで牽制して、強く迫られることはないと思いますが、業者に色々言われた時の対処をいくつかご紹介しておきます。
「退去の前に、クリーニング代を払え！」
「鍵交換代を退去日までに払わないと退去は認められない！」
その根拠をメールで送ってください。
もしそれが契約書に書いてあるのなら、消費者契約法１０条違反になります。（一方的に不利な特約）
立ち会いをしないと、退去は完了しません。来月も家賃がかかりますよ？
これは嘘。解約通知書の提出と、鍵の返却を以って退去は完了します。
なんで立ち会いが出来ないんですか？何かやましいことがあるんですか？
これはほっといてOK。
無用なトラブルに巻き込まれない為です。
原状回復はあくまで国土交通省のガイドライン。法的拘束力はありませんよ？
ガイドラインってことは、基本的にはそれに沿った判決になります。判例もあります。
うちは保証会社と提携しているんです。今後部屋を借りれなくなりますよ？
これも嘘。そんなことはありません。
まとめ
今回も長くなってしまいました。すみません><
退去時も気を付けることが多いので、注意してください。
入居時はほとんど全ての業者がぼったくってきますが、退去時は４割くらいです(笑)。
ただ、金額が大きくなることがあるので、しっかり警戒していきましょう。
退去時の行動をまとめると、次の通りです。
- 火災保険を使って、入居中のうちに修繕しておく
補償内容を確認、管理会社にも連絡 - 賃貸契約書を準備
特約事項に注意。無効な場合も - 解約通知書を確認
不利な条件が記載されていないか確認。自分で用意してもOK。 - 退去日までに家具を全部出す
- 退去日の立ち会いはしない
立ち会いはしなくても退去は出来る。サインは絶対に書かない！ - 解約日までに、鍵を返却する。郵送でOK。
- 請求が来たら、内容を確認
価格は適正か、貸主負担分も請求されていないか確認
引き続きになりますが、筆者が何よりも伝えたいのは、「最低限の知識を入れおいて、わる～い業者に騙されないようにしよう！」ということです。
賃貸業界について少しだけでいいので勉強し、損をすることなく、満足できる引っ越しを一緒に実現しましょう！
最後まで読んで頂き、ありがとうございました！
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