見積内容の確認・交渉　引っ越しで失敗しないために気を付ける事

こんにちは！かあくです！

１人暮らし歴８年、引っ越し回数６回の私が、自身の失敗談も踏まえ発信しています！

私のブログでは、引っ越しで失敗しないために気を付ける事を６つの記事に分けて紹介しています。

今回は　第２回　見積内容の確認・交渉　編　になります！

見積書の内容をチェックしよう

この中で、交渉することで安くなる可能性があるのは「敷金、礼金、家賃、仲介手数料」になります。交渉については次の章「良い業者が見つかったら、交渉してみよう！」にて解説します。その他の項目に関しても安くなるものがありますが、交渉というよりは、不正やぼったくりを回避できるかどうかになります(笑)。

敷金

入居中、退去時の修繕費として、入居時（最初）に支払う費用です。支払った金額よりも修繕費が安く済んだ場合は退去時に返金されます。家賃の１～２ヶ月分が目安ですが、敷金０の物件も少なくはないです。

礼金

名前の通り、入居時に貸主へお礼として支払う費用です。敷金と違って返金されることはありません。こちらも家賃の１～２ヶ月分が目安ですが、礼金０の物件も探せばあります。注意点としては、これは稀ですが、仲介業者が礼金を高く提示し、差額分を中抜きをすることがあります。８万円の礼金を請求し、貸主に５万円支払い、３万円はポッケナイナイといった感じですね(笑)。対処法は、相見積もりを取ることです。

賃料

家賃です。入居時は２か月分（或いは入居月の日割り分+翌月分）請求されることが多いです。

共益費

建物の共用部分の運営や維持に必要な費用です。家賃はドアの内側の専有部分、共益費は階段、エレベーター通路等の共用部分と区別されますが、まとめて家賃としている物件も少なくありません

保証会社加入料

名前の通りです。家賃の５０％～８０％程度が目安です。仲介業者が上乗せしてくる場合があるので注意が必要です。確認方法として、保証会社の負担内容が書かれたパンフレットをもらうようにしましょう。保証会社のパンフレットに記載された金額（家賃の〇〇％という風に書かれているかも）と見積書の金額が同じならOKです。

仲介手数料

仲介業者の利益分の費用です。こちらも不正が起こりやすい項目なので注意が必要です。賃貸における仲介手数料は下記の通りに定められています。

○　不動産業者が、依頼者の双方（貸主及び借主）から受領できる仲介手数料の合計額（税込）は、「1ヶ月分の賃料×1.1倍の金額」以内

○　居住用建物の仲介の場合：上記に加え、依頼者の一方（貸主もしくは借主）から受領できる仲介手数料（税込）は、「１ヶ月分の賃料×0.55倍の金額」以内（仲介の依頼を受けるに当たって、当該依頼者の一方より承諾を得ている場合を除く）

国土交通省　＜仲介手数料の基本的な考え方＞

例えば家賃７万円の物件では、仲介業者が受け取れる仲介手数料は、借主と貸主からそれぞれ３万５千円ずつまで、ということですね。世の中には借主が知らないのをいいことに、仲介手数料を上乗せしてくる業者が当たり前にいますので、必ず確認してそういう業者とは関わらないようにしましょう。ちなみにこの賃料に共益費は含まれませんので、家賃+共益費の５０％といった請求もできません。

一方で、仲介手数料が無料という業者も存在します。無料どころか借主にキャッシュバックしますという業者も稀ですが存在します。貸主から仲介手数料を貰っているから借主にはサービスしますという市場原理に基づいた構造ですね。こういった良い業者もいるので、相見積もりを取り少しでも安い業者を探し、余計なお金は払わないように注意しましょう。

火災保険

名前の通り火災保険の保険料です。借主が自分で火災保険を探して契約する手間を省くために、仲介業者（保険会社の担当者が来る場合もある）が火災保険の加入手続きもしてくれます。火災保険に加入しないと保証会社の審査が通らなくなりますし、何よりお部屋や家財に損害があった時に取り返しがつかなくなる為、火災保険への加入は必須です。

しかし、これもまた注意が必要です。仲介業者で加入する火災保険は、ほとんど間違いなく、９割９分がぼったくりです(笑)。賃貸で一人暮らしのケースだと、２年間で２万円とか、１年間８千円とかの保険に加入させられますが、保証内容は薄く、余計サービスが付いてきて高額です。参考までに、筆者が加入している火災保険の「お部屋を借りる時の保険」なら年間保険料は3,500円となっており、前述の半額以下で契約できます。詳しい保証内容は割愛しますが、個人賠償責任も借家人賠償責任もありますので、これがあれば自転車保険なども不要ですし、一人暮らしには十分な保証内容ですね。スマホがあれば１０分で加入手続きが可能です。

見積の段階で火災保険は自分で任意の保険に入るので不要ですと伝えましょう。こう言うと、「こちらは強制加入となっています。」とか「保険会社の指定は出来ません。」などと言われることがあります。しかし、火災保険を選択する自由は入居者にあります。ここは強気に「保険会社の指定は出来ませんよね？」「詳しい者に確認する為に録音しますので、もう一度お願いします。」と食い下がりましょう。後述しますが、特約事項に「保険会社は当社が指定する」等と書かれていた場合は二重線で消してもらえば済む話なのです。サインしてしまってからでは遅いですよ。

鍵交換費用

こちらも注意が必要な項目です。普通のキーシリンダーの交換だと、費用は１万円～１万５千円程度で、「鍵交換は不要です」と伝えれば無くせる費用でもあります。不安なら自身で鍵交換業者を手配すればOKです。以下のような場合は注意しましょう。

・鍵交換費用が３万円請求されている。（過剰な手数料、つまりぼったくり）

・要らないと伝えても、必須だからと断られる。（国土交通省のガイドラインでは、鍵交換費用は貸主が負担するのが妥当とされています。）

・退去時の鍵交換費用を請求される。（これは認められません。例え特約に記載されていても、無効となるケースがあります。退去時の費用については「第４回　退去の手続き　編」にて紹介します。）

害虫駆除・室内消毒

室内に防虫剤・除菌剤を散布する為の費用、ということになっていますが、これはぼったくりの手数料です。２万円前後で請求されることが多いですが、やっていることといえばホームセンターなどに売ってる防虫燻煙剤や消臭スプレーを散布している程度か、そもそも料金だけ取って何もしていないことも多いです(笑)。札幌の仲介業者で、消臭スプレーを仕入れてはいたけど、何もしていなかった為在庫を抱え、すべて使い切ろうとして爆発を起こしたという事故もありました。

こちらも見積の段階で、要らないと伝えましょう。国土交通省のガイドラインでは、消毒は日常の清掃の範囲を超えている為、貸主の負担が妥当とされています。見積の段階で外してもらえないようなら、別の仲介業者にした方がよいと思います。

安心サポート

お部屋や家財の損耗、鍵の紛失、水漏れや詰まりといったトラブルが起きた時に対応してくれるサービスに加入するための費用です。１万～２万円くらいが相場ですが、こちらも不要です。加入料金が保証内容に適していませんし、そもそも火災保険の付帯サービスで同等かそれ以上のものが付いています(笑)。参考までに、筆者の加入している火災保険の「お部屋を借りる時の保険」では追加費用を支払うことなく「すまいのサポート２４」が利用できます。ですので、この費用が請求されたときは、見積の段階で絶対に外してもらうようにしましょう。外せないというのなら、別の仲介業者にした方が良いです。

書類作成費

見積書や、物件の詳細が記載された書類を作成する為の費用。ということになっていますが、これは違法です。仲介業者が借主から受け取ることが出来るのは「仲介手数料」のみです。書類作成費は、本来この仲介手数料に含まれているはずの費用なので、見積書の段階で二重に計上されていないか確認しましょう。

簡易消火器

名前の通り、部屋に置いておく簡易消火器の費用です。請求してくるのは仲介業者だったり管理会社だったりしますが、これもぼったくり商品になります。消火器を買わないといけない義務はありませんし、必要ならホームセンター等でずっと安く購入できます。「火事が起きた時にどう責任とるんですか」などと言われるかもしれませんが、その為に火災保険に加入しますし、貸主は貸主で建物の火災保険に加入しているはずです。また、消火器は建物の共用部分に設置義務があり、設置するのは貸主です。強制と言われても断るか、その仲介業者には申し込まないようにしましょう。

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以上が見積書で確認すべき項目になります。ほとんど項目で注意が必要でしたね(笑)。

考えることが多いですが、複数社で相見積もりをとれば、必ず良い業者は見つかります。上記の内容に注意して、良い業者を見つけましょう！

良い仲介業者が見つかったら、交渉してみよう！

見積書を確認した時に、前章で説明した注意点をクリアしているようであれば、次に移りましょう。さらに安くならないか交渉をしてみましょう。

交渉する項目

前章で軽く触れましたが、交渉で安くなる可能性があるのは「敷金、礼金、家賃、仲介手数料」です。これらについて、周辺物件の相場より少し高いとか、築年数が長いとか、もっと仲介手数料を安くしてくれる業者があるとかがあれば交渉してみる価値ありです！

敷金、礼金、家賃はオーナーが設定している費用になりますので、仲介業者を通してオーナーに交渉することになります。仲介手数料は、そのまま仲介業者の利益部分になりますので、目の前の担当者に直接交渉してみましょう。

ちゃんとした業者なら、対応してくれるはずです。一言目から「無理です。」と言ってくる業者もいますが、そういう業者は諦めて、懲りずに別の業者でも交渉してみましょう。もちろん、良い業者でも、担当者が本気になってくれないと、交渉のしようがありません。強引な交渉は上手くいきません。お互いの為に、気持ちよく話が出来るよう、思いやりを持った態度で交渉をしましょう。

交渉のコツ①　本気度を見せる

見積金額だけ確認して、契約する気の無い客に仲介業者は本気を出してくれません。

これではダメです。安くしてもらう以上はこちらも本気度を見せましょう。

伝え方次第ですが、こう言えば契約する気があるんだという事が相手にも伝わるはずです。

交渉のコツ②　こちらから選択肢を２つ出し、幅を持たせて提案する

このように言っても、仲介業者も困りますし、オーナーに熱意が伝わらないでしょう。こういう時は具体的で幅を持たせた提案をしてみます。

このように伝えれば、仲介業者からオーナーに対しても提案しやすいですし、オーナーにも契約する気があるんだという気持ちが伝わると思います。

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簡単にはなりますが、以上が交渉の仕方になります。もっともっと粘って、交渉テクニックを使って、１００円でも安くするということが出来るかもしれませんが、交渉にそこまで労力を使うのは割に合わないかなと個人的には思います。「言うだけならタダ」という簡単で再現性の高い交渉から「労力と技術を使った交渉」に変わってしまっているからです。そこにコストをかけるより、初めから安くて良い業者を探す方に重きを置いた方が良いですね。

まとめ

賃貸契約で見積もりを貰う時の手順は次の通りです。

1. 相見積もりを取って良い業者を探す。
2. ぼったくりな費用に注意する。
3. 余計な費用は外してもらう。
4. 良い業者が見つかったら交渉する。

今回の内容は情報量が多く、少し難しかったと思います。ですが、今回の内容を頭に入れておけば、初期費用が１０万円安くなったなんてこともありえます。

引き続きになりますが、筆者が何よりも伝えたいのは、「最低限の知識を入れおいて、わる～い業者に騙されないようにしよう！」ということです。

不動産業界は、知識のない人にとってはブラックボックスです。どれだけ搾取されようと、気付かない人は気付きません。

賃貸業界について少しだけでいいので勉強し、損をすることなく、満足できる引っ越しを一緒に実現しましょう！

最後まで読んで頂き、ありがとうございました！